Developing post-war Beirut (1990-2016): The political economy of "pegged urbanization" - TEL - Thèses en ligne Accéder directement au contenu
Thèse Année : 2018

Developing post-war Beirut (1990-2016): The political economy of "pegged urbanization"

Développer Beyrouth après la guerre : Économie politique d'une "urbanisation arrimée" (1990-2016)

Résumé

Beirut, today, is a giant construction site. Over the past 25 years, the Lebanese metropolis has experienced a property-led (re)development process that has gone far beyond the controversial downtown megaproject, Solidere, initiated just after the country emerged from civil war. Its most conspicuous manifestations are the proliferation of condominium towers, the three-digit inflation of land and real estate prices, and the unprecedented growth of mortgage-based homeownership. The objective of this thesis is to unravel the mystery of this post-war property frenzy by identifying the major drivers, mechanisms and agents that underlie a financialized trajectory of urban change, a trajectory clearly embedded in globalized circuits of capital and people. To do so, it develops an institution-based and regulation-inspired investigation that reveals, by means of a concept I have termed ‘pegged urbanization,’ the interdependance of Beirut’s urban production and the amplification and reproduction of Lebanon’s rentier and finance-led form of capitalism. This shows the nature, intensity and features of the city’s development activity to be, first and foremost, socially produced phenomena shaped by the post-1990 recovery and the growth strategy intended to restore the country’s position as a financial hub in the Middle East. The thesis begins with an explanation of its plurilevel and multidisciplinary theoretical social science framework. It then introduces the work’s key conceptual contribution, the regulation-urbanization nexus of post-war Lebanon’s political economy in which the property market, through its financing of both demand and supply, is the peg. The market, more specifically, is conceptualized as an institution of regulation governed through the state by local elites in order to stimulate economic growth and secure short-term financial and monetary stability. In contrast to mainstream beliefs in the failure of the Lebanese state and the spontaneous and self-adjusting character of supply and demand, the local property market is argued to be the product of public policies, particularly those of the central bank. Analysis of the state-sponsored centrality of real estate and construction activity to Lebanese capitalism, and its links to the financial sector, has exposed the influence of polical-economic dimensions such as elite growth politics and the accelerated financialization of property on Beirut’s production of space. It is shown to be equal to that of the country’s sectarianism. Next explored are the concrete repercussions of the state-sponsored nexus on the key workings of the development process (i.e., price formation, property cycles, construction dynamics); the profile, practices and elite networks of city builders; and the financing and functioning of the system of local housing provision. Also brought to light are its implications for social structures and relations in Lebanese society and for the multidimensional nature and exercise of urban power. The research concludes with an identification of the risks, to 2018, run by the Beirut-based property sector. Against a background of the further entwinment of the property and finance spheres, a property crisis, if it occurs, could weaken the fundamentals of the local model of ‘pegged urbanization’ and, more widely, threaten the precarious stability of post-war Lebanon’s political economy.
Beyrouth est une métropole en chantier. La capitale libanaise connaît depuis 25 ans un processus de (re)développement urbain intensif qui dépasse largement la reconstruction controversée de son centre-ville (Solidere) initiée au lendemain de la guerre civile. La multiplication des tours résidentielles de standing, l’inflation galopante des prix du foncier et de l’immobilier, et l’expansion sans précédent des programmes de prêts pour l’accession à la propriété en sont les manifestations les plus évidentes. L’objectif de cette thèse est de percer le mystère de cette frénésie immobilière, en identifiant les principaux moteurs, mécanismes et acteurs d’une expansion urbaine de plus en plus connectée aux réseaux transnationaux de capitaux et de personnes. Pour ce faire, cette étude adopte une approche institutionnelle, influencée par la théorie de la régulation, et élabore la notion ‘d’urbanisation arrimée’ pour conceptualiser l’interdépendance croissante entre la fabrique de la ville à Beyrouth et les transformations et la reproduction d’un capitalisme libanais toujours plus rentier et financiarisé. Ainsi, la nature, l’intensité et les principales caractéristiques de la production urbaine locale sont analysées comme des phénomènes sociaux générés par une stratégie de reconstruction et de croissance qui vise, depuis le début des années 1990, à restaurer la position du Liban comme l’une des principales places bancaires du Moyen-Orient. À l’issue de la présentation d’un cadre théorique qui adopte une approche multiscalaire et interdisciplinaire en sciences sociales, cette recherche commence par examiner le rôle du marché immobilier comme point d’ancrage (peg) de l’interaction entre urbanisation et régulation du capitalisme au Liban. Le marché immobilier à Beyrouth est plus particulièrement théorisé comme une institution de régulation, gouvernée, à travers l’État, par des élites locales qui cherchent, à tout prix, à stimuler la croissance économique et à préserver une stabilité financière et monétaire précaire. À rebours des croyances dominantes sur l’absence de l’État au Liban, et sur le caractère naturel et spontané de l’offre et de la demande, ce marché est décrit comme une construction sociale façonnée par les politiques publiques, en particulier celles de la banque centrale. À bien des égards, cette analyse de la centralité des secteurs de l’immobilier et de la construction dans le capitalisme libanais, ainsi que leurs liens étroits avec le secteur financier, est une étape obligée pour démontrer pourquoi et comment les dimensions d’économie politique (politiques de croissance et financiarisation de l’immobilier) sont devenues des composantes essentielles de la production de l’espace à Beyrouth, au même titre que les dimensions politico-confessionnelles. Cette thèse examine ensuite les répercussions et manifestations concrètes de cette dyade régulation-urbanisation sur les mécanismes clés du développement urbain : formation des prix, cycles immobiliers et forme urbaine. Elle en identifie aussi les conséquences sur le profil, les pratiques et les réseaux des acteurs de l’industrie immobilière ainsi que sur le financement et le fonctionnement des filières de production de logements. Elle met également en évidence son impact croissant sur les structures et les relations sociales au sein de la société libanaise ainsi que sur la nature et les formes d’exercice du pouvoir urbain. En guise de conclusion, cette recherche au long cours met en garde contre les risques sérieux qui pèsent sur le secteur immobilier beyrouthin en 2018. Dans le contexte d’un enchevêtrement accru de l’immobilier et de la finance, une crise immobilière majeure, si elle venait à advenir, pourrait remettre en question les fondamentaux de ce modèle ‘d’urbanisation arrimée’ et menacer, plus largement, la stabilité financière, sociale et politique d’un Liban aux équilibres fragiles.
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Citer

Bruno Marot. Developing post-war Beirut (1990-2016): The political economy of "pegged urbanization". Geography. McGill University, 2018. English. ⟨NNT : ⟩. ⟨tel-03099844⟩

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