Paris à tous prix. Analyse des inégalités par une géographie de l'investissement sur le marché immobilier résidentiel en Île-de-France. - TEL - Thèses en ligne Access content directly
Theses Year : 2019

Paris at all prices. Analysis of inequalities by a geography of investment in the residential real estate market in Île-de-France region.

Paris à tous prix. Analyse des inégalités par une géographie de l'investissement sur le marché immobilier résidentiel en Île-de-France.

Thibault Le Corre

Abstract

In recent years, property ownership emerged as a central feature for asset accumulation and increasing social inequalities in advanced capitalist economics, especially in metropolitan areas. The Greater Paris is one emblematic case of these processes which contribute to the increase of socio-spatial differentiation. However, neither the role of the real estate market in the production of inequalities nor the spatiality of this phenomenon has been thoroughly studied. This thesis seeks to evaluate the modalities and channels through which the housing market produces inequalities. For this purpose, it introduces the concept of market regimes, both for categorizing homogeneous products of real estate investments and foregrounding an empirical geography of the market. Furthermore, the thesis suggests a theoretical framework for understanding how these inequalities are inherent to the functioning of the market. Real estate transactions for the Greater Paris metropolitan area, recorded between 1996 and 2012 and sourced from a notarial database, constitute the main material of investigation. Spatial analysis, multivariate statistics and mapping reveal how the geography of the housing market unfolds through different market regimes that have their own logic of price formation. Results highlight three forms of inequality produced by the market. The first one is spatial and understood as the production of unequal areas of accumulation, which depend on the logics of real estate investment and rent capture. The second form is social : unequal spatial accumulation contributes to the reproduction and reinforcement of social stratification. The third one is socio-spatial : the housing market strengthens the social division of space and, in some cases, encourages the spatial exclusion of working-class groups. Building on its theoretical framework and borrowing from the field of economic sociology, the thesis suggests some explanatory hypotheses based on the notion of qualification. This notion enables to interpret investment dynamics under the lenses of the strategies and practices of intermediate actors, who aim at matching supply with demand. This matching, which operates through the categorization of assets, sellers and buyers, defines ahead of the actual transaction, investment products. This process of qualification is based on the filtering and stratification of buyers by the credit system, and on performative, professional judgments and opinions structured on the internal differentiations of the metropolitan area.
Depuis quelques années, la valorisation des titres de propriété et des biens immobiliers a entraîné une accumulation patrimoniale et une hausse des inégalités sociales dans les pays capitalistes avancés. Ces dynamiques sont particulièrement vives dans les espaces métropolitains et conduisent à l’accroissement des différenciations socio-spatiales. La région métropolitaine parisienne est un cas emblématique de ces processus. Pour autant, ni le rôle du marché immobilier dans la production d’inégalités, ni la spatialité du phénomène n’ont été étudiés dans leur intégralité. Cette thèse propose d’évaluer les conditions de production des inégalités par le marché du logement à la propriété. En catégorisant des produits homogènes de l’investissement immobilier, le concept de régimes de marché est proposé afin de réaliser une géographie empirique du marché immobilier. Ce travail s’accompagne en outre d’une proposition théorique pour comprendre comment ces inégalités sont inhérentes au fonctionnement de ce marché. Les analyses sont réalisées à partir des données notariales sur les transactions immobilières (BIEN) de la région métropolitaine de l’Île-de-France entre 1996 et 2012. A partir de ce matériau, la géographie du marché immobilier révèle différents régimes de marché qui ont chacun leur propre logique de formation des prix. Les résultats montrent trois formes d’inégalités produites par le marché. La première est spatiale : elle est appréciée comme la production de zones inégales d’accumulation qui dépendent des logiques de l’investissement immobilier et d’accaparement de la rente. La deuxième est sociale : l’accumulation spatiale inégale contribue à reproduire et à renforcer la stratification sociale. La troisième est socio-spatiale : le marché immobilier contribue à renforcer la division sociale de l’espace et, dans certains cas, encourage les dynamiques d’exclusion spatiale des catégories populaires. Les hypothèses explicatives au centre de la proposition théorique avancée dans la thèse sont fondées sur le processus de qualification, emprunté aux travaux en sociologie économique. La conceptualisation par ce processus a pour avantage de rendre possible l’interprétation des dynamiques d’investissements au travers des stratégies des acteurs intermédiaires du marché ; ceux-ci souhaitant faire correspondre l’offre et la demande. Cette mise en adéquation repose sur une catégorisation des biens, des vendeurs et des acquéreurs, qui permet de définir un produit d’investissement en amont de la rencontre marchande. Le processus de qualification s’appuie, d’une part, sur des dispositifs de filtrage et de stratification des acquéreurs par le système du crédit et, d’autre part, d’un travail de jugement et d’opinion fondé sur les différenciations de l’espace métropolitain.
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tel-02298354 , version 1 (26-09-2019)

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  • HAL Id : tel-02298354 , version 1

Cite

Thibault Le Corre. Paris à tous prix. Analyse des inégalités par une géographie de l'investissement sur le marché immobilier résidentiel en Île-de-France.. Géographie. Université Paris 1 - Panthéon Sorbonne, 2019. Français. ⟨NNT : ⟩. ⟨tel-02298354⟩
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