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Thèse Année : 2023

Capturing, sharing and redistributing land value : the case of public land and branded housing in Istanbul

Capter, partager et redistribuer la plus-value foncière : le cas des terrains publics et des logements de marque à Istanbul

Filiz Hervet
  • Fonction : Auteur
  • PersonId : 1358353
  • IdRef : 276089227

Résumé

This research is about the valuation of public land in Istanbul. It explores the relationship between the state and the residential real estate actors in Turkey. This includes focusing on the role of these actors in the organization of housing production, its prerogatives and how they drive an increase in public land value. To study the relationship between the state and the markets with regards to the mechanisms of promoting public land, the thesis includes an analysis of an original operational arrangement, the revenue sharing in exchange for land (RSEL). This set-up is the result of a close collaboration between TOKİ, the Mass Housing Administration and its subsidiary, Emlak Konut, a real estate investment trust (REIT). TOKİ recovers the state-owned public land, transforms it into building land and then sell it to Emlak Konut. The REIT retains ownership of the land but contracts a private developer, as part of a call for tenders, to be responsible for financing and building branded housing (a type of luxury housing). TOKİ and Emlak Konut work in this way together to ensure optimal valorization for the public land. They promise to redistribute part of it for the benefit of the residents. This includes by financing social housing and public facilities. This research examines existing theory of urban rent and land value capture through the case study of the analysis of the financial balance sheets of two branded housing RSEL projects located in the district of Kayabaşı and Zekeriyaköy. Research findings from the case study relates to capture processes and the sharing and redistribution of land value in Istanbul. The thesis highlights specifically the strategies of RSEL stakeholders to secure real estate investments in branded housing and maximize public revenues from land development.
Cette thèse étudie la valorisation du foncier public à Istanbul. Elle interroge les relations entre l’État et les acteurs de l’immobilier résidentiel en Turquie, leur rôle dans l’organisation de la production du logement et leurs prérogatives en matière de gestion foncière qui pousse à la hausse la valeur des terrains publics. Pour étudier les relations État-marché dans les mécanismes de valorisation du foncier public, cette thèse analyse un montage opérationnel original, le partage des recettes en échange du foncier (PREF). Ce montage résulte d’une collaboration étroite entre TOKİ, l’Administration Publique du Logement Collectif et sa filiale, Emlak Konut, une société d’investissement foncier et immobilier cotée. TOKİ mobilise les terrains publics et les transforme en terrains bâtir avant de les vendre à Emlak Konut. Ce dernier garde la propriété du sol mais sélectionne un promoteur privé, dans le cadre d’un appel d’offres, chargé de financer et de construire un type de logement haut de gamme spécifique : le logement de marque. Avec ce montage, TOKİ et Emlak Konut garantissent une valorisation optimale du foncier public et promettent d’en redistribuer une partie au profit de l’intérêt général, en finançant notamment le logement social et les équipements publics. À partir de deux projets en PREF, situés dans les quartiers de Kayabaşı et de Zekeriyaköy, et avec l’apport des théories de la rente foncière et des études urbaines portant sur la captation de la valeur foncière, cette recherche décrypte dans le détail les bilans financiers des deux opérations immobilières. Les résultats portent sur les processus de captation, de partage et de redistribution de la valeur foncière à Istanbul. Ils mettent en évidence les stratégies des acteurs du PREF pour sécuriser les investissements immobiliers dans le logement de marque et maximiser les revenus publics issus de la valorisation foncière.
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Origine : Version validée par le jury (STAR)

Dates et versions

tel-04483328 , version 1 (29-02-2024)

Identifiants

  • HAL Id : tel-04483328 , version 1

Citer

Filiz Hervet. Capter, partager et redistribuer la plus-value foncière : le cas des terrains publics et des logements de marque à Istanbul. Géographie. Université Paris-Est, 2023. Français. ⟨NNT : 2023PESC0006⟩. ⟨tel-04483328⟩
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