Construction socio-spatiale héritée du XIXe siècle ayant connu un déclin dans la seconde moitié du XXe siècle, les quartiers de gare centrale dans les villes occidentales sont un support récent et privilégié de l’action collective urbaine. Les projets urbains que ces gares cristallisent présentent des programmations récurrentes reposant sur la mixité fonctionnelle et une orientation tertiaire affirmée. Cette thèse interroge le retournement de valeur symbolique et économique de ces espaces autrefois dévalorisés et aujourd’hui prisés. Quelles sont les modalités de la fabrique urbaine, comment se noue l’interaction nécessaire entre des acteurs publics ne pouvant intervenir seuls sur ces secteurs fortement contraints (notamment techniquement), et des acteurs privés parfois réticents à s’engager sur des marchés qu’ils jugent risqués ? En adoptant une approche inductive et qualitative, ce travail de recherche analyse la conception et la mise en oeuvre de deux projets urbains aux avancements contrastés en raison de leviers d’action ou, au contraire, de points de blocages différents, dans deux anciennes villes minières devant négocier le tournant de la désindustrialisation (Saint-Étienne et Liège). Au terme de l’analyse, l’hypothèse d’une valeur assurantielle de la gare dans ces projets urbains est validée : en tant que ferment métropolitain vecteur de fortes potentialités, la gare centrale desservie par un train à grande vitesse est la condition de possibilité permettant d’enclencher non seulement la décision des acteurs publics mais aussi celle des acteurs privés, au premier rang desquels les promoteurs immobiliers, acteurs clés à l’interface entre l’action publique et l’investissement privé.